En ces temps troublés par à la crise sanitaire engendrée par le COVID-19, les Assemblées Générales de copropriétaires sont nécessairement soumises aux mesures de confinement prises par le Gouvernement et en conséquence annulées.
Parmi les nombreuses questions juridiques consécutives à la mise en place de ces mesures, se pose celle relative à la désignation d’un nouveau syndic, ou du renouvellement du mandat du Syndic, lorsque l’Assemblée Générale à venir avait notamment pour objet de procéder à la désignation de ce dernier.
Il faut ainsi rappeler que c’est l’Assemblée Générale des copropriétaires qui a pour mission de désigner son Syndic et d’approuver son contrat, à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (ou la majorité simple prévue par l’article 24 de cette même loi, lorsque la majorité de l’article 25 n’a pas été atteinte et que les conditions de l’article 25-1 sont remplies).
Le contrat de Syndic doit notamment expressément prévoir sa date de prise d’effet et son terme, étant précisé que la durée de ce mandat ne peut en principe excéder 3 ans, en application des articles 28 et 29 du décret du 17 mars 1967.
Or, à l’issue de son mandat, le Syndic est automatiquement démis de ses fonctions jusqu’au vote de l’Assemblée Générale des copropriétaires renouvelant sa mission ou désignant un nouveau Syndic, le renouvèlement par tacite reconduction de ce contrat étant prohibé par le contrat type obligatoire du Syndic imposé par l’article 18-1 A. du décret 18 juillet 1965.
Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, le Syndic dont le mandat est expiré perd donc sa qualité à convoquer les Assemblées Générales (Cass. 3e civ. n° 26-3-1997).
Dans le cas où le Syndic procéderait malgré tout à cette convocation, il ne pourrait que craindre de subir un recours en annulation de cette Assemblée Générale, à condition que cette demande d’annulation intervienne dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’Assemblée Général imposé par l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Ainsi, dans le contexte actuel, quid du Syndicat de copropriétaire se trouvant privé de Syndic du fait de l’annulation de son Assemblée Générale ? En l’absence de Syndic, pas d’Assemblée Générale et l’absence d’Assemblée Générale, pas de Syndic…
L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, dans un tel cas, un copropriétaire peut convoquer l’Assemblée Générale ou tout intéressé saisir le Président du Tribunal Judiciaire afin que soit désigné un administrateur provisoire qui convoquera l’Assemblée Générale en vue de la désignation du Syndic.
Le recours à ces deux solutions se heurte cependant à de nombreux obstacles : surcouts pour les copropriétaires, engorgement des Tribunaux, absence de gestion des problèmes de la copropriété au quotidien qui n’entre pas dans la mission de l’administrateur provisoire, et incertitude régnant quant à la fin de la période de confinement…
Que les copropriétés soient cependant rassurées, l’Ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété précise en son article 22 que :
- le contrat de syndic, qui expire ou a expiré pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine Assemblée Générale des copropriétaires ;
- cette prise d’effet du nouveau contrat du Syndic devra intervenir au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.
Ces dispositions ne sont naturellement pas applicables lorsque l’Assemblée Générale des copropriétaires a désigné, avant la publication cette ordonnance, un syndic dont le contrat a pris effet à compter du 12 mars 2020.