L’entrée en vigueur du nouvel article 1253 du Code Civil : la consécration légale de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage
Jusqu’à l’entrée en vigueur du nouvel article 1253 du Code Civil1, le régime de responsabilité applicable en matière de troubles anormaux de voisinage était une création prétorienne, c’est-à-dire d’origine jurisprudentielle.
La responsabilité était dégagée du le principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ».
Ce nouvel article 1253, entré en vigueur le 17 avril 2024, consacre un régime de responsabilité de plein droit en matière de trouble anormal de voisinage, par opposition aux régimes de responsabilité dits « pour faute ».
Cette consécration légale est assez générale et a vocation à devenir un régime à part entière de responsabilité.
– Elle vise, d’une part, tous types de « voisinages », qu’ils soient de nature privée ou professionnelle
Cet article donne un fondement légal aux actions indemnitaires qui seraient initiés par des voisins excédés des dérangements causés :
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- Par un voisin, dans sa vie quotidienne,
- Par l’exploitation d’une activité commerciale, artisanale, libérale ou même agricole par l’un de leurs voisins,
Les « responsables » visés sont les propriétaires, mais aussi les locataires, et tous occupants précaires (personne en attente d’expulsion, « squatteurs »…).
– Elle vise, d’autre part, les dérangements causés par des travaux, même temporaires
Tout voisin à l’origine de travaux peut se trouver responsable de plein droit des dérangements causés par ces travaux (odeurs, bruits, poussière…).
A retenir en cas de projets de travaux conséquents et/ou bruyants !
Cela dit, le juge devra préciser la portée à donner aux notions de « voisins » et de « bénéficiaire d’un titre »
– A notre avis, la notion de « voisins » peut être entendue largement.
Ainsi, elle pourrait concerner les occupants des étages inférieurs ou supérieurs d’un même bien immobilier, les voisins directs de la rue, ou même des voisins plus éloignés.
– La notion de responsable « bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds » devrait aussi pouvoir s’entendre de la manière la plus large possible, à défaut de précision dans la loi.
Autrement dit, la notion devrait concerner les exploitants de tous fonds commerciaux, libéraux, ou artisanaux, et mêmes agricoles.
Nouveauté d’importance : la responsabilité d’un voisin ne peut pas être recherchée pour un désagrément préexistant à l’entrée en possession de la personne lésée.
L’alinéa 2 du Code Civil introduit ici une nouveauté capitale.
La responsabilité de la personne à l’origine des dommages ne peut pas être recherchée si l’activité litigieuse ou le dérangement en cause préexistait à l’arrivée de la personne lésée dans le voisinage.
Autrement dit, il est essentiel de faire les démarches pour agir en justice dès qu’un trouble du voisinage apparaît dans votre entourage.
A défaut de le faire reconnaitre, votre nouveau locataire ou l’acheteur de votre bien devra le subir, ce qui pourrait causer une moins-value à la location ou à la revente (sauf si l’activité en cause n’est pas exercée légalement).
Tel qu’il est rédigé, l’alinéa 2 permet donc de consacrer le préjudice de « moins-value » immobilière qui découlerait directement de l’exercice de l’activité litigieuse : préjudice donc vous pourriez demander réparation.
Pour que cette action aboutisse, le voisin en demande devra tout de même :
- Démontrer qu’il subit un préjudice réel et certain, et donc chiffrable.
- Tenter une conciliation amiable devant conciliateur de justice avant toute action judiciaire, sous peine de fin de non-recevoir de son action (art. 750-1 du CPC)
Si vous exploitez une activité professionnelle et que votre local n’est pas isolé du voisinage, si vous rencontrez une situation litigieuse avec l’un de vos voisins, ou si vous prévoyez de réaliser d’importants travaux, des solutions existent pour vous prémunir d’une action d’opportunité initiée par un voisin trop pressé de battre monnaie.
Le Cabinet NEWTONE AVOCATS est également disponible pour vous représenter ou vous assister dans le cadre d’une procédure contentieuse déjà lancée, que vous soyez un particulier ou un professionnel.
Me Louise HASER
1Art. 1253 du Code Civil :
« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. »